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In un quadro caratterizzato da incertezza e trasformazioni strutturali legate a fenomeni come la transizione energetica o digitale, il settore dei fondi immobiliari conferma la propria capacità di crescita. Il patrimonio complessivo di fondi di categoria ha infatti raggiunto nel 2025 i 5.110 miliardi di euro, registrando un incremento del 6,2% rispetto all’anno precedente. È quanto evidenziato dal quarantottesimo Rapporto di Scenari Immobiliari e Studio Casadei, che certifica come questo mercato si stia allargando tanto in Europa quanto in Italia. Una dinamica che ha il suo traino nei REIT, che rappresentano una quota del 76,1% e quindi valgono oltre tre quarti del patrimonio mondiale.
Fonte: Scenari Immobiliari
I dati riportati nella ricerca, presentata il 9 giugno a Milano, parlano chiaro soprattutto sulla crescita del settore in Europa: nel Vecchio Continente operano infatti oggi 2.478 fondi e 283 REIT, per un patrimonio complessivo in aumento del 4,9% e pari quindi a 1.730 miliardi di euro. Nei cinque principali mercati della regione (Germania, Francia, Regno Unito, Spagna e Italia), il fatturato del settore ha raggiunto nel 2025 i 986,5 miliardi di euro (+4,7%) mentre per il 2026 è previsto il superamento della soglia di 1.138 miliardi. Ma se la leadership rimane a Berlino grazie 324 miliardi di euro di ricavi, 124 in più della Francia, è l’Italia a distinguersi per la dinamica più sostenuta: volume d’affari pari a 162,7 miliardi di euro, in crescita del 7,1% su base annua, e stime che indicano sull’anno prossimo un ulteriore aumento dell’8,7% fino a 176,8 miliardi. “In un mondo in tempesta l’immobiliare è un porto sicuro”, ha detto il presidente di Scenari Mario Breglia, lodando quella che ha definito “una grande capacità di adattamento in un contesto internazionale segnato da incertezza e tensioni geopolitiche”.
Fonte: Scenari Immobiliari
A riprova di quanto il mercato italiano continua a rafforzare il proprio peso sulla scena europea c’è anche il fatto che i fondi immobiliari del nostro Paese rappresentando oltre il 13% dei veicoli attivi nel continente. Al 31 dicembre 2025 il valore complessivo del net asset value aveva raggiunto 125,7 miliardi di euro, in aumento del 3,5% rispetto all’anno precedente. Ancora più significativa la crescita del patrimoni detenuto direttamente dai circa 700 comparti operativi, che la ricerca quantifica in aumento del 4% a 144,5 miliardi. E le prospettive restano favorevoli anche per l’anno a venire: si stima infatti un incremento di Nav e masse rispettivamente del 5% e del 5,5%, accompagnato dall’aumento del numero dei strategie fino a quota 720. Una traiettoria che, secondo Breglia, trova sostegno soprattutto nell’interesse degli investitori istituzionali e nella crescente diversificazione dell’offerta. Per il presidente dell’istituto di ricerca, il rafforzamento dei segmenti residenziale e ricettivo insieme al ruolo centrale di Milano e della Lombardia rappresentano alcuni dei principali fattori da considerare.
Fonte: Scenari Immobiliari
Dal punto di vista finanziario, è stato invece mostra come il settore continui a presentare caratteristiche di stabilità. Una caratteristica che vale anche per il nostro Paese. L’esposizione debitoria dei fondi immobiliari italiani si mantiene cioè a 62 miliardi di euro, pari al 43% del patrimonio gestito, mentre la redditività media misurata dal ROE si è attestata all’1,7%. Anche la più recente analisi sulla stabilità di Bankitalia conferma la solidità del comparto. La struttura prevalentemente chiusa dei fondi immobiliari italiani contribuisce infatti a ridurre la vulnerabilità ai rischi di liquidità rispetto ad altri mercati internazionali, mantenendo sotto controllo l’esposizione ai rischi finanziari.
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Uno degli elementi più evidenti emersi dal rapporto riguarda l’evoluzione della composizione dei portafogli. Pur restando dominante, il segmento uffici continua a ridurre gradualmente il proprio peso e oggi si attesta al 56,5% del totale. Parallelamente cresce la rilevanza di altre asset class: il residenziale rappresenta oggi il 9,7% del patrimonio complessivo, ad esempio, mentre il ricettivo ha raggiunto il 7% in scia all’interesse generato da segmenti che beneficiano di trend strutturali e una domanda in evoluzione. “Il panorama nazionale dei fondi immobiliari sta evolvendo verso una maggiore diversificazione”, ha osservato il direttore generale di Scenari Francesca Zirnstein. Dal suo punto di vista, il mercato mostra una crescente attenzione verso classi di attivo più qualitative e strategie di valorizzazione mentre per il 2026 prevale un clima di “cauto ottimismo” supportato dall’espansione delle masse gestite e dalla progressiva differenziazione dell’allocation.
Fonte: Scenari Immobiliari
Non è mancata neppure un’analisi sullo stato dell’arte all’interno dell’industria tricolore, con la ricerca che evidenzia un dato chiaro: continua a registrarsi un forte grado di concentrazione. Le 61 società di gestione attive gestiscono infatti complessivamente 700 fondi e un patrimonio di 144,5 miliardi di euro. I principali player sono titolari del 97% dei veicoli operativi e amministrano mediamente oltre 2,3 miliardi di euro ciascuno. Le prime venti superano invece una media di 7,2 miliardi di euro, consolidando ulteriormente la loro posizione di leadership nel settore.
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Secondo i dati riportati dalla Banca d’Italia, nel corso del 2025 i fondi immobiliari hanno effettuato acquisti per 3,1 miliardi di euro, a fronte di dismissioni pari a 2,2 miliardi. Entrambi i valori risultano in crescita rispetto all’anno precedente. Sul fronte delle acquisizioni emerge un rinnovato interesse verso gli immobili retail e gli uffici, mentre le vendite hanno riguardato principalmente quest’ultima categoria, che ha rappresentato circa il 64% delle dismissioni complessive. Una dinamica che conferma il processo di riallocazione dei portafogli in atto nel settore e la ricerca di nuovi equilibri tra asset tradizionali e comparti emergenti.
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