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Il mercato immobiliare continua a raffreddarsi a livello globale. La causa sono ancora i tassi d’interesse elevati, che hanno ridotto l’accessibilità finanziaria e la domanda. Così, per il terzo anno consecutivo, il rischio medio di bolla risulta in calo. È quanto emerge dell’UBS Global Real Estate Bubble Index 2025, lo studio che analizza i prezzi delle proprietà residenziali in 21 grandi città del mondo, stando al quale l’euforia generale si è attenuata ma il continuo aumento del debito pubblico potrebbe dare nuovo slancio al mattone negli anni a venire.
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Miami si conferma anche quest’anno la città con il rischio di bolla più alto, anche se gli ultimi quattro trimestri hanno registrato una marcata decelerazione dei prezzi dopo dopo la corsa degli anni scorsi (oltre il +5% annuo). Seguono Tokyo e Zurigo, con la capitale giapponese che continua ad avere valori più alti di circa il 35% rispetto a cinque anni fa e la città svizzera arrivata a un incremento del 60% rispetto a dieci anni fa. Un pericolo accentuato, secondo UBS, è però evidente anche in altri luoghi: da Los Angeles a Ginevra fino ad Amsterdam e Dubai. Quest’ultima, in particolare, ha registrato il maggiore aumento del rischio rispetto all’edizione precedente insieme a Madrid. La capitale spagnola rientra comunque nel gruppo con un rischio bolla moderato, insieme a Sydney e Toronto. Stesso discorso per Francoforte e Monaco. Basso pericolo per Londra, Parigi e Milano. Al di fuori dell’Europa, Hong Kong, San Francisco, New York e San Paolo si trovano nella stessa categoria, con la città brasiliana che mostra il livello più basso tra tutte quelle analizzate.
Per quanto riguarda l’Italia, Milano resta il mercato più caro del Paese: prezzi sostenuti dalla solida economia locale, continui investimenti infrastrutturali e crescente domanda estera gli elementi che lo contraddistinguono. Tuttavia, nonostante l’immagine di una città vivace, i prezzi al netto dell’inflazione sono marginalmente diminuiti dalla metà del 2024 e hanno registrato andamenti inferiori sia alla media nazionale che al mercato degli affitti. Quest’ultimo risulta rafforzato dalle imminenti Olimpiadi invernali. Guardando al futuro, secondo gli esperti UBS, tassi più bassi sui mutui e una ripresa della crescita demografica potrebbero spingere la domanda mentre a sostenere i prezzi dovrebbero contribuire soprattutto un fattore: i vincoli di offerta, dovuti a procedure più rigorose e a minori incentivi per le ristrutturazioni.
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“L’euforia diffusa si è attenuata”, sottolinea l’autore principale dello Matthias Holzhey. L’esperto fa infatti notare che le città ad alto rischio nel 2021, da Francoforte a Parigi fino a Toronto e Vancouver, hanno visto una diminuzione media dei prezzi reali di quasi il 20% dai massimi dopo l’aumento dei tassi d’interesse negli anni successivi. In confronto, i valori corretti per l’inflazione nei centri con minori squilibri sono diminuiti in media di circa il 5%. Tuttavia ci sono alcune eccezioni. Dal 2020 Dubai e Miami sono state in testa grazie a una crescita media di circa il 50%, seguite da Tokyo e Zurigo (rispettivamente +35% e +25%). Inoltre Madrid, rispetto all’anno scorso, ha registrato l’incremento più forte tra tutte: +14%.
Quanto all’accessibilità, Hong Kong non ha rivali: servono infatti circa 14 anni di reddito per acquistarvi un appartamento di 60 metri quadrati. I prezzi risultano distaccati dai redditi locali anche in centri come Tokyo e Parigi o Londra, dove il rapporto prezzo-reddito supera il fattore dieci. In generale, per un lavoratore qualificato lo spazio abitativo finanziariamente accessibile è in media circa il 30% più piccolo rispetto al 2021. Lo studio sottolinea che, quando la proprietà immobiliare diventa troppo costosa per i cittadini, spesso vengono introdotte ulteriori regolamentazioni. “Regole più severe, dalle nuove tasse ai divieti di acquisto fino alle misure di controllo degli affitti, hanno ridotto l’attrattiva di mercati un tempo molto richiesti come Vancouver, Sydney, Amsterdam, Parigi, New York, Singapore e Londra”, sottolinea Maciej Skoczek, autore dello studio presso UBS Global Wealth Management.
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Tuttavia, secondo l’analisi, il continuo e probabilmente insostenibile aumento del debito pubblico potrebbe dare nuovo slancio all’immobiliare nei prossimi anni. In un periodo di repressione finanziaria, infatti, la domanda di asset con rendimenti reali positivi non può che aumentare e il mattone rientra in questa categoria. Nel breve termine, si prevede poi che le banche centrali riducano i tassi di riferimento entro il 2026: una dinamica che dovrebbe portare a un abbassando graduale dei costi reali di finanziamento mentre l’offerta limitata nella maggior parte dei centri urbani sosterrà ulteriori aumenti dei prezzi.
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