Real estate, dove trovare opportunità secondo i gestori

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Per il mercato Usa si prevede un ritorno all’equilibrio mentre l’Europa va verso il riprezzamento. Ecco i settori su cui puntare

Le sofferenze non sono mancate, ma il mercato immobiliare è tutt’altro che in crisi. E per gli investitori si possono individuare opportunità interessanti, a patto di sapere dove cercarle. Se infatti negli Stati Uniti le difficoltà appaiono più marcate dopo che il balzo dei prezzi e la stretta Fed hanno fatto crollare le compravendite, in Europa sono in molti a prevedere una significativa correzione dei prezzi. Ecco il quadro dei gestori.

Real Estate europeo verso un riprezzamento

Per quanto riguarda il Vecchio Continente, Greg Kane, head of european investment research di Pgim Real Estate, considera l’ipotesi di un riprezzamento forte. “I tassi di interesse sono aumentati bruscamente per tutto il 2022 e questo ha lasciato le rendite immobiliari esposte, dato che sono finite ai minimi storici nel corso dell’ultimo ciclo. Se consideriamo il calcolo del premio di rischio, nella parte centrale dell’anno scorso, questo era sceso a livelli molto bassi”, spiega.

Non solo. Secondo l’esperto, lo stimolo derivante dai tassi d’interesse molto bassi dell’ultimo ciclo ha aggiunto ai valori una percentuale compresa tra il 25% e il 30%. E tale effetto si sta ora esaurendo. Inoltre, i costi di finanziamento sono saliti al di sopra dei livelli di rendimento e il debito non è più vantaggioso per i mutuatari. “Tutto ciò significa che ci sarà meno capitale disponibile per il settore immobiliare”, sottolinea Kane. Il riprezzamento, a suo dire, non avverrà immediatamente ma si manifesterà nel corso del 2023 e oltre. Il messaggio chiave è però che, se il recente andamento dell’aggiustamento dei valori nel mercato continuerà, con le opportunità che emergeranno nel corso dell’anno.

Dove? “Le strategie di puro repricing, magari nei settori più deboli come quello retail, si affermeranno probabilmente più tardi, quando vedremo l’entità di questo repricing. Il primo dei fattori a lungo termine che vogliamo evidenziare si ricollega probabilmente al tema più a lungo termine in assoluto, ossia l’Esg”, spiega l’esperto. Che aggiunge: “A un livello molto, molto semplice, se guardiamo al modo in cui le economie e l’ambiente costruito si adatteranno al futuro, avremo bisogno di vedere molti più investimenti in immobili green di alta qualità”. Le altre opportunità, a suo dire, si concentrano soprattutto sul fronte della domanda e su alcuni driver che stanno emergendo o emergeranno: i data center ma anche la logistica (e in particolare la logistica urbana), l’edilizia abitativa moderna e il settore delle residenze per anziani.

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Il mercato Usa verso un ritorno all’equilibrio

Diversa, come si diceva, la situazione negli States. Qui la domanda di case è crollata del 49% nell’ultimo anno, a fronte di un’offerta di nuove costruzioni piuttosto elevata. “Il mercato immobiliare statunitense vive una fase di squilibrio, ma la situazione è molto diversa dal 2008 e le difficoltà appaiono temporanee: il calo nei prezzi e il ribasso dei tassi di interesse porteranno a una stabilizzazione nei prossimi trimestri”, assicura Alberto Conca, responsabile degli investimenti di Zest e gestore fondi della Zest Asset Management Sicav.

Certo: lo scenario dei prossimi mesi rimane piuttosto incerto, con l’economia che non sembra aver preso una direzione concreta su cui basare le previsioni, e il mattone è tuttora tra settori in sofferenza. Per Conca, tra i motivi di tale difficoltà ci sono anche il livello molto alto nel rapporto tra il costo medio delle nuove abitazioni e il reddito medio familiare, che nel periodo post-pandemia è schizzato a nuovi massimi, e l’adozione da parte del sistema bancario di criteri più rigidi per concedere nuovi mutui e prestiti. Queste due condizioni, insieme al massiccio rialzo dei tassi operato dalla Fed, hanno eroso gran parte del reddito disponibile mensile delle famiglie. Oggi si stima che le persone siano costrette a utilizzare ogni mese un terzo delle proprie entrate per pagare il mutuo, un livello mai più raggiunto dagli anni Ottanta.

“Fortunatamente le attuali condizioni del mercato immobiliare non sono paragonabili a quelle del 2008, quando furono costruite troppe unità abitative rispetto alla domanda”, precisa però Conca. Che, a sostegno della sua tesi, sottolinea come negli ultimi anni le nuove costruzioni siano state relativamente poche se comparate alla crescita naturale della popolazione, come dimostra il contenuto vacancy rate. “In conclusione, lo squilibrio di mercato è probabilmente un problema temporaneo e non strutturale, e una futura combinazione di prezzi delle case più bassi e tassi di interesse inferiori riporterà domanda e offerta in allineamento”, assicura l’esperto.

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